부동산 개발사업은 수많은 난관이 도사린 터널을 지나게 된다
이 책이 터널의 끝에 보이는 빛이 될 것이다
시공회사, 분양대행사, 시행회사에서 부동산개발사업 실무를 담당했던 저자가 30년여 간의 경험과 노하우를 이 책 한 권에 모두 집약함으로써 부동산개발사업에 관심 있는 독자들에게 좋은 지침서가 될 것이다.

부동산 개발사업의 기획부터 분양까지 망라한 실전 매뉴얼
이 책은 주택사업의 첫걸음이라 할 수 있는 땅을 물색하는 방법으로부터 시작하여 주택사업을 시행할 사업부지에 대한 매매계약을 체결하고 사업성을 검토하며, 시공사와 공사도급계약을 체결한 후 인허가를 진행하여 분양을 하고 입주자 사전점검을 하기까지의 과정과 사업성검토 시 정말 주의 깊게 살펴보아야 할 주요 리스크들을 필자가 경험한 사례에 바탕을 두고 엮은 부동산개발사업 또는 주택사업에 관한 업무매뉴얼이다.

리스크를 해결해본 사람의 경험을 듣는 것은 시행착오를 줄이는 지름길
개발사업의 사업성검토 시 반드시 반영되어야 할 ‘사업에 영향을 미치는 요소들’을 정리·분석함으로써 사업성에 영향을 미치는 중요 요소를 빠뜨리지 않고 보다 정확하게 사업성검토에 반영할 수 있도록 하는 것이며, 동시에 주택사업에 동반되는 Risk를 최소화하여 독자들이 양질의 사업을 만들어 가는 데 조금이나마 도움이 되고자 하는 데 있다.
사업성 분석, 사업 타당성 분석 또는 사업성검토란 총투입과 총수입을 결정하는 법적·사실적 Factor들을 분석하고, 이들 자료들을 기초로 Risk Management 기법을 적용하여 줄일 수 있는 비용을 최대한 줄였을 때 사업이 가능한지를 판단하고 의사결정을 할 수 있도록 하는 하나의 Tool을 말한다. 사실 총 수입금과 총 투입금이 결정된 상태에서 사업성을 검토하는 요령은 간단하다. 총수입금에서 총투입금을 빼면 세금공제 전의 사업이익이 나오며, 이것으로써 형식적인 사업성검토는 완료되기 때문이다.
그러나 사업성검토라는 것이 그렇게 간단한 것이라면 누군들 수주영업이나 부동산개발사업 시행을 못할까! 독자 여러분들이 총수입금과 총투입금이 결정되기까지의 복잡한 인간관계와 치열한 협상 절차 그리고 그에 수반되는 가슴 떨리는 고통을 알게 된다면 사업성검토가 결코 쉬운 일이 아니라는 사실을 통감하게 될 것이다. 사업성을 검토하는데 왜 가슴 떨리는 고통이 있느냐고 반문할 독자가 있을지 모르겠지만, 자신이 검토한 사업성검토 서류를 바탕으로 수백억에서 수천억에 달하는 분양수입금이 입금되고 사업비가 집행되며 사업성검토 시 고려하지 않았던, 아니 제대로 알지 못해 고려하지 못했던 비용이 사업진행과정에서 불쑥불쑥 튀어나온다면 그 사업이 어떻게 될 것이며 그 사업을 수주한 본인은 어떻게 될 것인지, 그 사업성검토를 믿고 사업을 추진한 시행사나 시공사는 또 어떻게 될까를 생각하면 가슴 떨리지 않을 수 없다.

부지물색, 공부분석, 토지매입 작업, 시공사 선정, 개발사업 금융, 사업성검토, 인허가 및 사례연구
부동산을 개발한다는 것은 부동산의 형질을 변경하여 뭔가 새로운 것을 창출해낸다는 얘기다. 이러한 일을 업으로 한다는 것은 부동산을 개발하여 수익을 내는 것이 목적이라는 말이다. 이 수익을 최대화하기 위해서는 개발업자로부터 수익을 빼앗아가는 주요 요인들을 제거하지 않으면 안 된다.
시행자의 수익을 축소시키는 요인들이 참으로 다양하겠지만, 다음에 언급할 문제점들은 필자가 경험한 바에 따라 상대적으로 수익을 갉아먹는 액수가 크다고 생각되는 것들 중 가장 중요한 것들을 골라 구체적인 사례를 들어가며 자세하게 살펴보고 있다.
송전탑 및 변전소, 진입도로, 문화재, 철도·고속도로, 학교용지 부담금, 매도청구(알박기), 국공유지 등 부동산개발에 가장 큰 장애요인들의 설명과 실제 사례를 자세하게 언급하고 있다.

제1부 서문
들어가는 글
부동산개발사업에 필요한 Legal Mind
메모하는 습관
신의성실의 원칙

제2부 땅을 찾아서
들어가는 글
땅에 대한 정보제공자
정보제공자 또는 고객의 관리
현장답사의 중요성
현장에서 확인할 사항
여러 가지 사업의 방식
주택조합
지역주택조합의 사업 시행절차
주택건설사업자 등록 요건

제3부 사업부지와 관련된 서류의 분석
평과 ㎡의 면적환산 방법
지적도 및 토지이용계획 확인원
토지 및 건물 등기부등본
등기부등본에 나타나지 않는 제한물권
토지대장, 임야대장, 건축물대장
매매계약서
기타
모든 서류는 직접 확인하자

제4부 매매계약을 위한 협상
들어가는 글
개략 사업성검토의 필요성
사업권 양도·양수
건물분 부가세
부전지(附箋紙)
지적불부합지
공유지분
용적률과 매매가격의 연동
중도금 및 잔금 지급시기
인허가 조건부
제한물권 해결방안 명기
분묘의 처리방안
세입자나 점유자 처리문제
지하 지장물 처리문제
종중 등과의 매매계약

제5부 사업부지의 소유권 및 명도 확보 방안
들어가는 글
근저당
소유권이전등기 청구권 가등기
제소전화해조서
공탁
가등기, 가처분
알박기

제6부 시공사 선정 방법
들어가는 글
선정기준
접촉시기
양다리 걸치기
도급계약조건 협상 및 도급계약 체결

제7부 주택사업을 위해 알아야 할 각종 금융기법
들어가는 글
시행사 자체조달
시공사의 대여금 활용
담보대출
책임준공보증을 통한 Project Financing
P2P 자금
ABS(Asset Backed Securities)
REIT’s(Real Estate Investment Trusts)
차입형 토지신탁
책임준공 의무부담부 관리형신탁
초기자금 조달 금액의 결정방식

제8부 사업성검토 방법
들어가는 글
용적률
분양가 및 예상분양률
공사비
철거비
토지대 및 소유권이전등기비
설계비
감리비
Model House 건립비 등
광고·선전비
분양대행수수료
분양보증 수수료
상·하수처리 부담금
학교용지 부담금
광역교통시설 부담금
과밀부담금
농지보전부담금
대체산림자원조성비 및 대체초지조성비
지역난방부담금
개발부담금
부가가치세
미술장식품비
보존등기비
종합부동산세
시행사 운영비(업무대행비)
금융비용
기타 Factors
건축물 분양에 관한 법률
건축법상 매도청구
건축물관리법
개략 사업성검토 Tool의 소개

제9부 주택사업의 인허가
들어가는 글
건축사사무소의 선정
미분양관리지역에서의 예비심사 또는 사전심사
문화재지표조사
지구단위계획
지질조사 및 굴착행위신고
환경영향평가
사전재해영향성검토 협의
교통영향평가
지방건축위원회 건축심의
교육환경평가서 승인
친환경 건축 관련 인증
경관심의
건축물 안전영향평가
지하안전영향평가
안전관리계획 승인
사업계획승인 신청
감리자 지정
구조안전심의
가설건축물 축조신고(M/H 관련 업무)
착공신고
입주자모집승인 신청
입주자 사전점검
사업주체의 어린이집 임차인 선정

제10부 사례연구
들어가는 글
송전탑 및 변전소 등과 관련된 문제점들
진입도로와 관련된 문제점들
문화재와 관련된 문제점들
철도·고속도로 등과 관련된 문제점들
학교용지 부담금과 관련된 문제점들
매도청구(알박기)와 관련된 문제점들
국공유지와 관련된 문제점들
기타 문제점들

이 책은 주택사업의 첫걸음이라 할 수 있는 땅을 물색하는 방법부터 주택사업을 시행할 사업부지에 대한 매매계약을 체결하고 사업성을 검토하며, 시공사와 공사도급계약을 체결한 후 인허가를 진행하여 분양을 하고 입주자 사전점검을 하기까지의 과정과 사업성검토 시 정말 주의 깊게 살펴보아야 할 주요 리스크들을 알아보는 부동산개발사업 또는 주택사업에 관한 업무매뉴얼이다.

저자 박국규는 건설 관련 회사를 30년 넘게 다니면서 시공사, 분양대행사, 시행사에서 평직원부터 상무, 본부장, 대표이사 등을 역임했다. 부동산개발사업의 모든 부분에서 실무를 담당하고 진행한 살아있는 노하우가 이 책 한 권에 녹아있다. 시행사, 시공사, 신탁사, 주택조합, 재건축조합, 분양대행사, 금융권, 투자자는 물론이고 부동산 중개업소, 부동산 기획사, 부동산 컨설턴트 등 부동산과 관련된 모든 직종의 실무자와 결정권자의 책상에 있어야 할 필독서가 될 것이다.

저자는 대학과 대학원에서 법학을 전공하였으며,
시공회사인 현대건설 부장,
분양대행사인 건물과 사람들 개발본부장,
시행회사인 다올자산개발 대표이사,
시공회사인 삼부토건의 상무를 역임하였다.

저서
『주택사업의 시행과 사업성검토』
『사례로 배우는 부동산개발사업』