‘나홀로경매’에 날개를 달아주는 멘토 같은 책

법원경매라는 시스템을 활용하는 재테크로 대다수의 입찰자들은 낙찰만 받으면 무조건 돈을 벌 수 있다는 생각에 마음이 조급해지고 판단이 흐려진다. 이는 냉철한 판단을 요하는 경매에 있어서는 안 될 일이다. 부동산 경매는 이론만으로 성공할 수 없고 물건을 보는 눈과 현장 판단, 더불어 오랜 경험이 필요하다.
이 책에서는 좀 더 풍요로운 삶을 위한 기반 마련에 모든 노력을 마다하지 않는 이 시대의 진정한 주인들에게 그 어렵다는 부동산 경매를 누구나 따라하면 실패하지 않는 재테크의 지름길을 안내하는 길을 제시한다. 그냥 따라하면 된다는 마음으로 보다 쉽게 접근할 수 있도록 그동안 필자가 부딪혔던 수많은 사례를 통해 경매로 돈 버는 방법을 알려준다.
특히, 부동산 경매를 처음 접하는 초보자의 입장에서 보다 쉽게 접근할 수 있는 길라잡이가 될 수 있도록 하였으며, 남들은 잘 알지 못하고 누구도 알려 주지 않는 경매고수의 경험을 고스란히 이 한 권의 책에 담았다. 또한 잡다한 지식만을 전달하려는 목적이 아닌 꼭 필요한 핵심내용을 알기 쉽게 정리, 많은 이들에게 ‘나홀로경매’가 자신감을 키우는 멘토가 될 수 있기를 저자는 기대한다.

누구도 알려주지 않는 돈 버는 경매고수의 노하우
경매고수가 투자하는 물건은 어떤 물건이고 반드시 투자하면 안 되는 물건은 어떤 물건인가? 경매고수가 입찰하는 물건에는 뭔가 특별함이 있을까? 남들은 쳐다보지도 않는 곧 쓰러질 것만 같은 40~50년 된 건물에 관심을 갖고 열심히 현장을 확인하고 또 확인하고 법률관계를 꼼꼼히 살피며 사람이 거주할 수 없을 정도의 폐가에도 주목한다. 깨끗하게 정리된 땅보다는 넝쿨이 우거지고 웅덩이가 깊게 파인 흠결 많은 토지를 더 선호하며 남들이 기피하는 물건에 관심을 갖고 모래 속의 진주를 찾듯이 대박을 이어간다.
이 책은 그 누구도 알려주지 않는 돈 되는 물건의 기준을 제시하고 법률적 해결방법을 통해 완성되는 고수익을 창출하는 방법을 낱낱이 공개하고 있다. 또한 돈 되는 물건을 선택하는 방법을 제시하고 현장조사방법과 입찰실무, 점유자 내보내는 방법, 권리분석의 핵심내용과 경매함정 정복하기, 법정지상권과 유치권으로 큰 돈 버는 방법을 실전사례분석을 통해 독자들에게 공개하였다.
어려운 경매를 쉽게 요약하여 핵심내용을 전하고 경매이론에 기초한 사례를 통한 설명은 독자들로 하여금 재미있는 경매가 되기에 충분하다. 누구도 알려주지 않는 돈 되는 경매를 모토로 하고 있는 이운택 원장의 경매연구와 오랜 기간 실전투자, 경매교육을 통해 집대성된 이 책은 대한민국을 대표할 수 있는 부동산 경매 교과서로도 손색이 없다.

prologue

Chapter 01 재테크의 새로운 패러다임010101

01 경매가 블루오션인 이유
매수가격은 내가 정한다
공정하고 투명한 매각절차
다양하고 풍부한 물건
정확한 수익성을 예측가능한 과학적인 투자
고수익 블루오션이다
취득에 따른 규제가 적다

02 초보가 경매고수 되는 길
입찰물건 선택의 차별화
정확한 권리분석은 경매의 첫걸음
입찰경쟁률과 낙찰가의 상관관계
물건의 하자치유와 입지선택
시장상황에 따른 대처방법과 명도전략
모의입찰로 실전경험을 쌓자

03 변하지 않는 경매의 대원칙
입찰 목적과 멘토의 필요성
물건정보의 선택
입찰물건의 권리분석
자금운용계획 및 수익성분석
입찰가격을 정하는 기준
점유자 명도대책 수립
모의투자와 경매함정 피하기

Chapter 02 물건 분석요령과 현장조사방법

01 입찰물건 분석방법
등기부는 부동산의 이력서
감정평가서는 물건 가치평가의 척도
법원이 작성하는 매각물건명세서
집행관의 현황조사서 및 전입세대열람
건물의 이력서 건축물관리대장
토지의 가치정보 토지이용계획
토지 / 임야대장 및 지적도와 임야도

02 입찰 전 현장조사방법
공부와 실제현황의 일치 여부
점유자 확인 및 월차임, 공과금 미납 여부
허위임차인의 존재 여부 확인
건축물의 관리상태와 리모델링, 수선 여부
주거 편의성과 시세 파악

Chapter 03 돈 되는 물건 고르기

01 정말 쉽다! 아파트 경매
살면서 돈 버는 아파트
아파트 경매 입찰방법
돈 되는 아파트의 조건
수익형 오피스텔 경매

02 인기상한가 단독주택 낙찰받기
단독주택 열풍은 이제 시작
별장 같은 전원주택 낙찰받기
수익형 다가구주택(원룸) 경매 투자전략
돈 되는 다세대주택과 연립주택

03 반값으로 상가 낙찰받자
돈 되는 상가 고르는 방법
상가입찰 시 고려할 점
소자본으로 하는 아파트단지 내 상가
수익형 상가주택을 노려라

04 황금알을 낳는 토지 경매
반드시 오르는 땅이 있다
【실전사례분석 1】 감정가의 33배에 낙찰된 15평 맹지
【실전사례분석 2】 감정가의 46배에 낙찰된 27평 도로
토지 경매 입찰 전략
돈 되는 땅 고르는 방법
절대로 입찰하면 안 되는 땅

Chapter 04 경매절차와 입찰실무

01 경매진행절차
강제경매와 임의경매
경매절차 및 진행순서

02 경매개시결정 및 매각준비
경매신청서 작성
경매개시결정
배당요구 및 채권최고
매각준비

03 입찰준비
입찰방법과 준비서류
입찰표 작성요령
입찰이 무효처리가 되는 경우
최고가매수신고인의 결정

04 매각결정 및 대금납부
매각불허가결정
매각대금납부
매각대금 미납 시 법원의 조치

Chapter 05 점유자 내보내는 방법

01 명도처리 핵심실무
체납관리비 처리방법
점유자 쉽게 내보내는 방법

02 인도명령 및 강제집행
인도명령은 매각대금납부와 동시에
점유이전금지가처분
강제집행은 최후의 수단

03 명도 관련 판례분석

Chapter 06 권리분석 핵심체크

01 권리분석을 하는 이유
【실전사례분석】 권리분석의 필요성

02 권리분석 체크리스트
반드시 확인해야 할 내용
물권의 종류와 내용
인수주의와 소멸주의
말소기준권리
【실무분석】 매각으로 인수할 권리와 소멸되는 권리
【실전사례분석 1】 저당권 / 근저당권
【실전사례분석 2】 압류등기
【실전사례분석 3】 가압류
【실전사례분석 4】 담보가등기 - 배당을 요구한 소유권이전청구권가등기
【실전사례분석 5】 경매개시결정 기입등기
【실전사례분석 6】 경매신청한 선순위전세권

03 낙찰자가 인수하는 권리와 소멸하는 권리
선순위전세권 및 선순위임차권(임차인)
【실전사례분석 1】 배당요구를 하지 않은 선순위전세권(임차권)
【실전사례분석 2】 낙찰자가 인수하는 선순위임차인
【실전사례분석 3】 배당요구종기 이후 배당요구한 선순위전세권
선순위가등기 및 선순위가처분
【실전사례분석 1】 낙찰자가 인수하는 선순위가등기
【실전사례분석 2】 매각으로 소멸시킬 수 있는 선순위가등기
【실전사례분석 3】 낙찰자가 인수하는 선순위가처분
【실전사례분석 4】 경매신청으로 말소되는 선순위가처분
【실전사례분석 5】 목적달성한 선순위가처분
【실전사례분석 6】 정지조건부가등기
【실전사례분석 7】 말소되지 않는 후순위가처분
예고등기
【실전사례분석 1】 소유권말소 예고등기
【실전사례분석 2】 저당권말소 예고등기
【실전사례분석 3】 원인무효인 저당권에 대한 저당권말소 예고등기
선순위지상권 및 선순위지역권
【실전사례분석 1】 낙찰자가 인수하는 선순위지상권
【실전사례분석 2】 매각으로 소멸하는 선순위지상권
【실전사례분석 3】 선순위지역권의 소멸과 인수
매각으로 소멸하는 가압류
【실전사례분석 1】 전 소유자에 대한 가압류권자의 경매신청
【실전사례분석 2】 현 소유자에 대한 가압류권자의 경매신청
유치권 및 법정지상권
【실전사례분석 1】 유치권 신고 있음
【실전사례분석 2】 법정지상권 성립 여지 있음
환매등기
【실전사례분석】 환매기간이 도래한 환매특약등기
분묘기지권(墳墓基地權)
【실전사례분석】 분묘기지권 성립 여지 있음
이중경매(二重競賣 / 중복경매)
【실전사례분석】 무잉여 중복경매(이중경매)

Chapter 07 주택상가건물임대차보호법 정복하기

01 주택임대차보호법 적용범위
실질적인 주거로 사용하는 경우
【실전사례분석】 업무시설 임차인의 적용범위
점포와 주택이 공존할 때 적용범위
임차주택이 미등기, 무허가건물인 경우
주택임차인이 특별법인인 경우
【실전사례분석 1】 법인임차인이 보호받는 경우
【실전사례분석 2】 보호대상에서 제외된 법인임차인
주택임차인이 외국인일 경우
【실전사례분석】 외국인 주택임차인

02 임차인의 대항력
임차인의 대항력 요건
대항력의 취득과 소멸
【실전사례분석 1】 전입신고를 다르게 한 임차인
【실무분석 1】 입주 후 전입신고 전에 근저당권이 설정된 경우
【실무분석 2】 가압류된 주택을 임차한 경우
【실전사례분석 2】 실제 표시가 공부와 다른 경우
【실무분석 3】 선순위가등기(가처분)가 된 주택을 임차했을 경우
【실무분석 4】 대항력 없는 임차인의 대위변제
【실무분석 5】 동거가족만 전입신고를 한 경우
【실전사례분석 3】 점유보조자의 대항력
【실무분석 6】 일시적으로 주민등록을 이전한 경우
【실무분석 7】 두 필지 위에 축조된 주택의 전입신고
【실무분석 8】 주민등록만 그대로 둔 채 이사한 임차인
【핵심체크 ①】 임차인의 무상거주확인서의 효력
【핵심체크 ②】 매각으로 소멸되는 최선순위 전세권자의 대항력
임대인의 지위승계
【실무분석1】 제3자에게 주장할 수 있는 대항력
【실무분석 2】 임차권의 양도와 대항력
【핵심체크】 임대인의 동의 없는 전대차
【실무분석 3】 가압류된 주택을 양수인과 계약한 경우

03 우선변제권
우선변제권의 성립요건 및 확정일자
권리분석을 통한 임차인 대책
우선변제권 실무분석
【실무분석 1】 경매개시결정 이후에 받은 확정일자
【실무분석 2】 확정일자가 근저당보다 빠를 경우
【실무분석 3】 확정일자 받은 선순위임차인이 많을 경우
【실무분석 4】 다수의 근저당 설정일이 확정일자와 같을 경우
【실무분석 5】 확정일자부 임차인이 재전입한 경우
【핵심체크 ①】 상환이행판결을 받은 확정일자부 임차인의 경매신청
【핵심체크 ②】 보증금반환채권 양수인의 우선변제권
【핵심체크 ③】 용도변경된 임대차의 우선변제권
【핵심체크 ④】 대지만 매각될 경우의 우선변제권

04 최우선변제권
소액임차인의 최우선변제권
최우선변제액 배당범위

05 상가건물임대차보호법
상가건물임대차보호법과 대항력
상가권리금의 구제 여부

06 주택상가임대차 핵심실무분석
【실무분석 1】 한 채의 주택에 소액임차인이 많을 경우
【실무분석 2】 임차인으로부터 주택을 전차한 경우
【실무분석 3】 대항력 있는 확정일자부 임차인의 매각기일 이후에 한 배당요구
【실무분석 5】 임대보증금 감액 시 임차인의 지위
【핵심체크 ①】 임대보증금의 감액청구와 대항력
【핵심체크 ②】 임대차계약 갱신과 2년 미만의 임대차
【핵심체크 ③】 다수의 명의로 임대차계약서가 별도 작성된 경우
【핵심체크 ④】 공유자 중 일부와 한 계약의 유효성
【핵심체크 ⑤】 단기간의 거주 목적으로 인한 전출신고
【핵심체크 ⑥】 배당요구종기 전에 주민등록을 이전한 경우
【핵심체크 ⑦】 대지에만 설정된 근저당권 이후에 계약한 임차인의 대항력

Chapter 08 배당을 알면 경매가 쉬워진다

01 배당의의 및 배당절차
배당의의
배당절차

02 배당순위와 배당대상
배당 기본원칙
배당순위별 채권상세분석
조세채권의 법정기일

03 배당실무분석
【실무분석 1】 다수의 물권상호간의 배당
【실무분석 2】 확정일자를 갖춘 소액임차인
【실무분석 3】 선순위가압류와 후순위근저당권의 배당범위
【실무분석 4】 다수의 가압류 상호간의 배당방법
【실무분석 5】 서로 다른 다수의 권리가 혼재할 경우
【실무분석 6】 다가구주택(원룸)에서 다수의 임차인 배당
【실무분석 7】 일반조세채권과 다른 권리의 배당
【판례분석】 ① 경매신청 임차인의 배당
【판례분석】 ② 배당에서 제외된 일반채권자의 부당이득반환청구권
【실전사례분석 1】 원인무효인 근저당권에 기한 임의경매
【실전사례분석 2】 배당요구 철회한 대항력 있는 임차인
【실전사례분석 3】 경매개시결정 이후에 등기한 임차권자

Chapter 09 경매함정 완전분석

01 세대합가
【실무분석】 일시적 전출 이후 재전입
【실전사례분석】 보이지 않는 폭탄 세대합가

02 대위변제
【실무분석】 갑자기 나타난 대항력
【실전사례분석】 사라진 말소기준등기

03 임차권 양도와 전대차의 대항력
전대차의 대항력 성립조건
【실무분석】 전차인의 대항력

04 대지권미등기 및 토지별도등기
대지권미등기
【실전사례분석】 대지권 미등기인 아파트
대지권 없음
【실전사례분석】 대지권 없는 건물만 매각
토지별도등기
【실전사례분석】 낙찰자가 인수하는 토지별도등기

05 공유지분경매와 공유물분할경매
공유지분경매
공유지분을 입찰할 때 주의할 점
【실전사례분석】 토지 및 건물 지분매각
공유자우선매수권
공유물분할경매
【실전사례분석】 공유물 분할을 위한 형식적 경매

06 허위임차인 가려내기
허위임차인 판단기준
【실전사례분석 1】 대항력을 취득한 허위임차인
【실전사례분석 2】 소멸된 전세권의 허위임차인

07 환지예정물건
【실전사례분석】 새집 줄게 헌집 다오

Chapter 10 법정지상권으로 큰돈 벌자

01 법정지상권 투자전략
법정지상권이 성립하는 건물만 매각
법정지상권이 성립하지 않는 토지만 매각

02 법정지상권의 성립요건 및 효과
건물의 전세권과 법정지상권
저당물의 경매로 인한 법정지상권
【실전사례분석 1】 토지만 매각
【실전사례분석 2】 건물만 매각
가등기담보 등에 관한 법률에 의한 법정지상권
입목의 경매로 인한 법정지상권
관습법상 법정지상권

03 법정지상권의 성립범위
성립하는 법정지상권
【판례분석】 ① 토지에 저당권설정 당시 건축 중인 건물
【판례분석】 ② 건물공유자의 법정지상권 성립 여부
【판례분석】 ③ 구분소유적 공유지분과 법정지상권
【판례분석】 ④ 소유자가 다른 동질성 없는 신축건물
【판례분석】 ⑤ 지하층 골조공사 후 대지에 대한 경매가 진행된 경우 성립하지 않는 법정지상권
【판례분석】 ① 공동저당권 설정 후 신축한 건물
【판례분석】 ② 나대지상 환매특약등기 후 신축한 건물
【판례분석】 ③ 건물 건축을 동의하고 나대지에 근저당권을 설정한 경우

Chapter 11 유치권으로 대박나기

01 유치권의 개요 및 성립요건
유치권의 정의
유치권의 성립요건

02 유치권의 종류와 실무분석
필요비와 유익비
【실전사례분석】 주택 인테리어비용
유치권에 기한 형식적 경매
【실전사례분석】 유치권의 형식적 경매
공사대금과 유치권의 성립범위
【실전사례분석 1】 공사대금 채권에 기한 유치권
【실전사례분석 2】 토지 부합물과 유치권
【실전사례분석 3】 건축자재 매매대금채권
【핵심체크 ①】 조경업자의 수목식재대금
【핵심체크 ②】 목적부동산의 일부만을 점유할 경우
【핵심체크 ③】 유치권 포기약정
【핵심체크 ④】 공사대금채권의 소멸시효
【핵심체크 ⑤】 토지와 관련된 유치권 성립 여부
【판례분석】 ① 건물청구권과 유치권
【판례분석】 ② 독립된 부동산으로서의 건물 요건
【판례분석】 ③ 건물 신축공사 대금과 토지와의 견련관계

03 허위유치권 깨트리기
허위유치권 판별방법
【실전사례분석 1】 신의칙에 반하는 유치권
【실전사례분석 2】 필요비 및 유익비에 기한 유치권
허위유치권의 경매방해죄

04 유치권 소멸 및 해결방법
유치권이 성립할 확률은 20% 미만
허위유치권의 법률적 대응방법

부록 관할법원 및 집행방법

모두가 부동산 경매로 제대로 돈을 벌고 싶어 한다. 돈이 되는 물건을 선정하여 권리분석과 수익성분석, 현장분석을 통해 입찰 여부를 결정하고 얼마에 낙찰받을 것인지를 결정하는 일은 꽤나 흥분되는 일이다. 세상에서 가장 재미있는 것이 돈 버는 일이기 때문이다.
이 책은 어떤 물건이 돈이 되고 어떻게 분석을 해서 돈이 되어 가는지를 경험하고픈 분들에게 꼭 필요하며, 부동산 경매로 돈 버는 방법을 설명하고 그 과정을 따라함으로써 독자들이 돈 버는 방법을 터득할 수 있다. 또한 필자가 경험한 수많은 경매를 통하여 돈이 되는 물건과 고생만 하고 돈이 되지 않는 물건의 차이가 무엇인지, 입찰해야 할 물건과 입찰하면 안 되는 물건은 무엇인지를 알게 해주는 책이다. 누구도 알려주지 않는 명쾌한 해답을 구할 수 있는 내용으로 대한민국 부동산경매교과서로 자부할 수 있는 부동산경매의 정석을 알려주고 돈이 되는 물건들의 실전사례를 통해 따라 하기만 해도 돈 벌 수 있는 고수의 길을 제시하고 있다.
무엇보다 돈 버는 경매를 알게 해주는 핵심 내용은 어려운 경매를 정말 쉽게 할 수 있는 재미있는 경매를 추구하는 필자의 실전투자의 노하우를 전달하고 있다. 냉철한 투자원칙에 입각한 경매로 초보탈피를 할 것인가 아니면 남들의 성공만을 쫓는 초보투자자로 남을 것인가. 진정한 경매고수가 되기 원한다면 이 책을 통해 고수의 노하우를 당신의 것으로 만들기를 바란다.

행정학을 전공하고 한국문화일보와 호남매일신문에서 기자로서의 풍부한 경험과 부동산대학원에서 경매연구를 통하여 오랜 기간 현장에 답이 있음을 체험한 현장경매전문가이다. 부동산 경매가 대중화되고 입찰 경쟁도 치열해진 요즘, 남들이 하지 못하는 투자전략으로 고수익을 창출하는 역발상 경매이론을 정립하여 누구나 쉽고 재미있게 돈 버는 경매를 설파하고 있다. 특히, 각종 권리관계로 인해 복잡하게 얽혀 있어 일반인들이 입찰하기를 꺼려하는 물건들과 토지경매, 선순위물건, 공유지분, 법정지상권, 유치권 등의 물건들을 고수익 우량물건으로 탈바꿈시키는 데 정평이 나 있다. 합리적인 고수익 경매투자기법을 연구하는 「한국부동산경매연구원」과 부동산투자 및 자산관리회사 「(유)세종E&C」, 경매전문컨설턴트를 양성하는 경매아카데미를 설립·운영하고 있으며, 저서로는 「법원경매 투자비법」, 「NPL 부실채권 투자비법」과 「누구도 알려주지 않는 부동산경매 실전투자전략 경매고수 따라하기」 등이 있다. 현재 언론사의 경매칼럼과 공인중개사 실전경매강의, 각 지자체 및 기업체연수 재테크교육 등 부동산 전반에 걸친 강의와 왕성한 활동을 하고 있다.