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머리말·5

PART 1 그렇게 할 거면 재개발·재건축 절대 하지 마라 13
재개발 투자의 대표적인 실패 사례 15
재건축 투자의 대표적인 실패 사례 24
도곡렉슬에서 재건축 아파트의 장점을 보다 31
재개발 표본, 은평뉴타운 개발 35
재개발·재건축은 사업이다 38
전쟁터인 재개발·재건축 현장 40
17년간 표류하던 재건축사업의 반전 44

PART 2 재개발·재건축 원리 이해하기 49
재개발·재건축 프로세스 51
재개발·재건축 투자의 원리를 이해하자 52
재개발·재건축의 차이와 공통점 57
재개발·재건축 프로세스 이해하기 61
‘도시 및 주거환경 정비법’ 파헤치기 86

PART 3 재개발·재건축의 사업성 분석 89
사업성 분석의 틀을 알아라 91
감정평가액 계산법 94
비례율의 모든 것 99
분담금의 쉬운 이해 103
평균권리가액의 개념을 알자 105

PART 4 재개발·재건축 체크리스트 109
좋은 사업성과 나쁜 사업성을 구별하라 111
최고의 시공사를 찾아라 116
재건축의 복병을 조심해라 122
조합원 입주권의 세금을 조심하라 127
부부가 공감하는 투자를 하라 131
조합원 분양자격을 확인하라 134
고수의 투자 마인드를 배워라 139
재개발·재건축의 주변단지를 공략하라 143
현장답사가 답이다 145
조합과 업무대행사를 주시하라 148
재개발·재건축의 공인중개사와 친해져라 151
정부의 부동산 정책에 한 발 앞서라 155

PART 5 재개발·재건축 Q&A 161
재개발·재건축 7개 핵심 Q&A 163
도시 및 주거환경 정비법 질의회신 사례 168
세금문제를 어떻게 풀어가나 183

부록_ 서울의 자치구별 재개발·재건축 현황 187

1.
한국 부동산 시장의 중심에는 항상 재개발 재건축 사업이 자리하고 있다. 몇 달 사이에 얼마가 올랐느니 하는 보도를 보면, 마치 로또처럼 보이는 게 현실이다. 그리고 나도 그 시장에 뛰어들어 볼까, 그러면 돈을 벌 수 있지 않을까, 생각하게 된다.
과연 재개발, 재건축은 황금알만을 낳는 거위일까? 제목에서 보여주는 것처럼, 저자는 단호하게 그렇지 않다고 말한다. 철저히 준비하고 공부하지 않고 뛰어들면 성공할 수 없다고 한다.
이 책은 다양한 사례와 분석, 통계를 통해 재개발과 재건축의 핵심 내용들을 보여주는 필독 입문서이다.

2.
저자는 부동산 투자, 그중에서도 재개발 재건축과 관련하여 오랜 시간 현장에 직접 참여하고 경험해 온 역사의 증인이자 그만큼 뛰어난 전문가이다. 따라서 저자의 안목은 현장 중심이어서 현실적이고, 풍부한 사례 중심이어서 이해하기 쉽다. 이 점이 이 책의 가장 큰 장점이다.
실제로 재개발 재건축은 이해 관계자들도 많을 뿐더러, 복잡하기 이를 데 없고 시간도 많이 걸리는 사업이다. 따라서 섣부른 판단과 투자는 금물이다. 꼼꼼히 챙겨서 장단기 투자전략을 잘 세워야 한다.
이 책은 재개발 재건축에 뛰어들기 전에 꼭 알아야 할 점들을 명료하게 보여주고 있는데, 어떤 과정을 통해 재개발 재건축이 이루어지는지, 그 과정에서 간과하기 쉽지만 꼭 따져보아야 할 점들은 무엇인지, 투자에 성공하기 위해서 기본적으로 챙겨야 할 사항은 무엇인지 등을 간단하지만 알기 쉽게 정리해 놓았다. 이를 통해 재개발 재건축에의 투자라는 큰 밑그림을 그릴 수 있을 것이다.
저자의 이렇게 말한다.
“흔히 재개발, 재건축 투자는 큰 수익을 낼 수 있다는 이야기가 있다. 하지만 세상에 공짜는 없다. 큰 수익을 내는 만큼 이에 대한 사업성 분석은 투자자 입장에서 하고 들어가야 한다. 면밀한 사업성 분석을 통해서 투자의 가치를 알아보고 전쟁을 수행해야 수익이라는 승리를 쟁취할 수 있다.”
이처럼 이 책은 재개발 재건축에의 참여를 철저히 사업과 투자의 관점으로 접근하는 만큼, 면밀한 사업성 분석과 그에 따른 실전, 그리고 투자 성공이라는 결과로 이끌어주는 친절한 안내서가 되어줄 것이다.

㈜더리치에셋의 이사이다. 현재 한국경제TV 〈성공투자 부동산재테크〉와 SBS CNBC TV 〈시선집중 부동산 길라잡이〉에 출연 중이다. 그 외에 팍스 경제TV, 매일경제TV, 이데일리TV, RTN 등 다수의 방송을 통해 부동산에 대한 유용한 정보를 제공하고, 시청자들의 부동산 투자 고민을 해결해 주고 있다.
2000년대 초반 강남의 도곡렉슬, 은평 뉴타운, 갈현동 재개발·재건축 단지의 실전 경험을 통해서 재개발·재건축 투자 경험을 쌓았다. 이 밖에 다양한 분야의 부동산 투자 경험을 쌓고 부동산 전문가로서 입지를 다졌다. ㈜리더스자산관리 대표이사, NSL종합건설전략기획팀장, 리코R&D캄보디아 현지법인 부사장, 자산관리연구소장 등을 역임했다.