토지 투자 모르면 제발 하지 마라!

한국인은 토지에 대한 소유 욕구가 매우 강하다. 좁은 국토에 비해 인구가 많은 나라이기 때문일까? 하지만 우리나라 토지 자산의 가격은 2013년 말 기준으로 1964년 대비 3,030배나 상승했다. 토지 투자가 한국인 모두의 꿈인 이유를 유추해볼 수 있다. 하지만 문제는 물건 분석을 해보면 개발 가능성이 전혀 없는 토지에 꽤 많은 사람들이 투자를 하고, 토지 사기에 번번이 걸려들고 있다. 지은이는 이러한 사기 행태들을 막고, 지금 이 시간에도 쓸모없는 토지로 큰돈을 벌 수 있다는 꾐에 속아 계약서를 쓰는 사람들을 위해 이 책을 집필했다. Part 1은 토지 가격 상승에 따른 사람들의 소유욕과 사기 행태 등을 간단하게 언급하고, Part 2에서는 본격적으로 다양한 토지 피해 사례들을 살펴본다. Part 3에서는 토지이용계획확인서를 낱낱이 파헤쳐보고, Part 4에서는 피해야 할 토지, 즉 민간개발, 지분거래, 개발제한구역, 도시자연공원고역, 보전산지, 비오톱 토지, 맹지 등에 대해 알아본다. Part 5에서는 초보자도 성공할 수밖에 없는 토지 투자 방법을 보면서 나뿐만 아니라 모두가 좋아하는 땅이 무엇인지 확인해본다.

프롤로그 4

Part 1. 언젠가 꼭 한 번은 하고 말 거야! 토지 투자
1. 한국인의 영원한 꿈 - 14
2. 어마어마한 토지 가격 상승 - 16
3. 그래서 나도 토지를 사고 싶다 - 21
4. 그런데 뭐가 문제야? - 23
5. 사기 치는 인간들 전부 파묻어야 - 27

Part 2. 피 같은 내 돈이 허공으로 날아간 피해 사례
1. 기획 부동산 회사 신입직원 사례 - 32
무엇이 잘못됐나? - 37
한 푼 벌어보려다 제대로 눈탱이 맞았다 - 54
적반하장이 따로 없다. 기획 부동산 회사 대표이사의 답변 - 56
기획 부동산 회사 대표이사 답변의 요지 - 58
토지 투자 모르면 하지 마! - 59

2. 친구가 아니라 원수다. 친구 때문에 폭망한 사례 - 63
진짜 개나 소나 전문가 행세다 - 66
그렇다면 질문자가 사려는 금액은 적정한 금액일까? - 67
왜 공유지분등기를 했을까? - 69
토지 분할로 인한 피해자가 폭발적으로 증가 - 71
관련법 개정으로 토지 분할 제한 - 73
대략 난감, 공유지분등기로 대체하다 - 76
에라, 저걸 친구라고… 친구가 아니라 원수다 - 77

3. 친한 후배가 뒤통수친 사례 - 80
응, 그래. 너만 믿을게 - 82
물건도 안 보고 송금하다 - 85
머리 검은 짐승은 믿지 마라 - 90
도로가 없으면 건축을 할 수 없다 - 92
또 하나의 문제점은 다운계약서 - 94

4. 남북경제협력 미끼, 토지 사기 사례 - 98
아무리 몰라도 그렇지. 어이없는 계약서 내용 - 100
세금만 내는 토지 소유자. 나는 애국자다 - 105
토지이용계획확인서를 확인해보자 - 106
놀라게 해주려다 정말 놀라게 된다 - 109

5. 개발제한구역이 풀린다는 말에 속아 산 사례 - 111
개발제한구역 해제가 가능할까? - 115
첩첩산중 보전산지, 느낌이 싸하다 - 121
야생생물 보호구역, 서울은 길고양이도 보호한다는데… - 122
아놔, 비오톱 1등급 - 124

6. 금융기관의 대출기준을 믿었다가 손해 본 사례 - 128
자격증 땄다고 모든 것을 알 수는 없다 - 130
보전녹지지역은 글자 그대로 보전이 우선이다 - 133
역사, 문화, 환경을 보호하려면 건축물은 짓기 힘들다 - 135
한술 더 뜨는 문화재보호구역 - 137
건축물을 지을 수 없는 맹지다 - 139
그러니까 믿을 놈 없다. 금융기관도 믿을 게 못 된다 - 140

7. 개발호재가 있어도 해당 토지가 개발이 안 되는 사례 - 142
개발 가능성이 있는가? - 145
입목축적과 입목본수도 허용기준 - 149
또 하나의 복병 경사도, 반드시 체크해봐야 한다 - 155
표고 허용기준. 먹는 표고가 아니다 - 157
그렇다면 25만 원짜리인가? 32,500원짜리인가? - 159

8. 도대체 이 땅을 가지고 뭘 하라는 이야기인지? - 161
가방 크다고 공부 잘하는 것 아니다 - 164
엎친 데 덮친 접도구역 - 166
농업진흥구역은 농사가 우선순위다 - 167
‘농지법’상 농업보호구역 - 171

9. 이 땅을 사면 무조건 (돈)벼락 맞습니다 - 173
돈벼락 한번 맞아보자 - 175
군사기지와 산림생태계를 보호하기 위한 토석채취제한지역 - 178
‘산지관리법’ 토석채취제한지역의 지정 - 181

Part 3. 당신의 재산을 지켜주는 토지 투자의 기술
1. 하늘이 두 쪽 나도 반드시 알아야 할 토지이용계획확인서 - 186
2. 토지이용계획확인서 5번 - 지역·지구 등 지정여부 - 191
3. 토지이용계획확인서 6번 - ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 따른 지역·지구 등 - 201
4. ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 따른 용도지역의 역할 - 205
5. ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 따른 용도지역은 어떤 것이 있나? - 209
6. 토지이용계획확인서 7번 - ‘다른 법령’에 따른 지역·지구 등 - 215
7. 토지이용계획확인서 8번 - ‘토지이용규제 기본법 시행령’ 제9조 4항각 호에 해당하는 사항 - 220
8. 토지이용계획확인서 2번 - 지목 - 224
9. 지목을 바꾸면 가격이 오른다는데 진짜 그런 것일까? - 229
10. 그렇다면 지목변경 절차를 알아보자 - 235
11. 얼마면 돼? 지목변경에 투입되는 비용 - 242
12. 사실 지목을 보는 이유는 따로 있다 - 253
13. 토지이용계획확인서 4번 - 개별공시지가 - 256

Part 4. 토지 투자 모르고 하지 마라. 무조건 피해라
1. 토지에 대해서 모르는 사람이 추천하는 물건은 아예 쳐다보지 마라 - 267
2. 화장발, 조명발에 속지 마라. 민간개발은 대부분 부도수표다 - 271
3. ‘지분거래’하지 마라. 팔 수는 있다지만 살 놈이 없다 - 275
4. 개발제한구역 토지 투자는 전문가도 어렵다 - 287
5. 도시자연공원구역은 제2의 개발제한구역이다 - 298
6. 자연공원이든, 도시공원이든, 공원은 휴식하는 장소다 - 303
7. 보전산지(공익용산지, 임업용산지)는 마르고 닳도록 보전이 목적이다 - 310
8. 비오톱 토지는 지렁이가 소유권을 가지고 있다 - 318
9. 길이 막히면 돈도 막힌다. 맹지(盲地)는 걸러라 - 324
10. 땅 보러 올라가는데 숨이 차면 진짜 숨이 넘어갈 수도 있다 - 329
11. 빽빽한 숲과 울창한 나무는 눈으로만 보는 거다 - 333
12. 박물관은 살아 있어도 문화재 있는 땅은 죽는다 - 338
13. 삼다수를 지켜라. 배보다 배꼽이 더 크다 - 343
14. 세계에 단 하나 남은 분단국가. 군사시설을 지켜야 한다 - 348
15. 물 사먹은 지 얼마 안 됐다. 이제 공기도 사서 마셔야 할지도 모른다 - 353
16. 도로와 가까이 붙어 있다고 모두 잭팟(Jackpot)은 아니다 - 358
17. 내가 맛이 없으면 다른 사람도 맛이 없다 - 363

Part 5. 초보자도 성공할 수밖에 없는 토지 투자 방법
1. 누가 내 물건을 사줄 것인지 고민하라 - 375
2. 큰 그림을 그려라. 우리 동네만 봐서는 답이 없다 - 379
3. 인구가 몰려가는 곳으로 돈도 몰려간다 - 383
4. 교통망이 깔리면 돈도 같이 깔린다 - 385
5. 인구 줄어도 서울대 미달 안 된다. 시골이 아니라 도시에서 찾아라 - 389
6. 주관이 뚜렷한 청개구리는 자연녹지지역이나 계획관리지역으로 가라 - 392
7. 머리 굴리지 마라. 굴려봐야 돌가루만 떨어진다 - 395
8. 사람이든, 땅이든, 잘생기고 말끔해야 관심을 받는다 - 406
9. 도장 찍기 전에 땅값 계산해라. 찍으면 낙장불입이다 - 408
10. 나만 좋아하는 것인지, 모두가 좋아하는 땅인지 생각하라 - 422

APPENDIX 1. 도로 관련 법률에 따른 정의 및 구분 - 426
참고자료 - 440

SNS가 발달하고, 정보를 손쉽게 얻을 수 있는 이 시대에도 부동산 투자 시장에서 피해자가 속출하고 있다. 특히나 토지 투자 시장은 아파트나 상가 시장에 비해 더욱 그렇다. 투자에 대한 무지와 사람을 믿은 죄로 큰 자산 손실까지 이어진다. 이러한 피해를 예방하는 길은 제대로 알고 투자를 하는 것 말고는 없다. 부동산학 박사이자 도시계획기술사인 지은이는 토지 이용 분야에 관한 고도의 전문지식과 풍부한 실무경험을 가지고 있다. 토지를 다루는 직업을 갖고 있는 지은이의 입장에서 더는 피해 사례가 없었으면 하는 마음에서 이 책을 저술했다. 이 책은 토지 투자의 위험 요인을 법령을 포함한 행정적인 요인과 개발이 불가능한 물리적인 요인 등으로 나누어 체계적으로 설명한다. 따라서 실제 투자 시에 본인 스스로 위험 요인을 고려하고 검토할 수 있도록 구성했다. 수많은 사람들의 질문 사례에서 타산지석이 될 만한 사례 등을 이 책을 통해 살펴보고, 잃지 않는 토지 투자를 시작하자!

지은이: 구만수
부동산학 박사 / 도시계획기술사
국토도시계획기술사사무소 대표
영산대학교 부동산학과 초빙교수(현)
(국립)한국해양대학교 경제산업학부 겸임교수(전)
동국대학교 사회과학대학원 부동산학과 외래교수(전)
한국공인중개사협회 부산지부 공법 전임교수(현)
(사단법인) 한국도시계획기술사회 상임이사(현)
(사단법인) 한국도시계획가협회 이사(전)
부산광역시 지방산지관리위원회 심의위원(현)
부산광역시 건축위원회 심의위원(전)
부산광역시 해운대구 건축위원회 심의위원(현)
부산광역시 강서구 도시건축공동위원회(현), 영도구, 북구 도시계획 위원회 심의위원(현)
울산광역시 도시주거환경정비기금운용위원회 심의위원(현)
경상남도 창원시 민원조정위원회 / 창녕군계획위원회 심의위원(전)
부산대학교 도시문제연구소 특별연구원(현)
2016 올해의 자랑스러운 기술사상 수상 / (사)한국기술사회