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나는 2천만 원으로 시작해 20억 건물주가 되었다

나는 2천만 원으로 시작해 20억 건물주가 되었다

  • 도서 주제사회과학
  • 제 목나는 2천만 원으로 시작해 20억 건물주가 되었다
  • 저 자김동철 지음
  • 출판사메이트북스
  • 출판일2019. 02. 08
  • ISBN9791160022070
  • 이용 대상일반
  • 가 격16,000 원
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서평

365일 월급을 받는 시스템을 구축하라!
워라밸을 외치는 20대, 자녀교육과 내집 마련 그리고 노후대비의 삼중고에 시달리는 30~40대, 은퇴 후의 삶을 준비하는 50~60대 부모세대 모두 월급만으로는 이 모든 준비는커녕 서울에 아파트 한 채 장만하기도 어려운 상황이다. 그런데도 연금만 바라보고 은퇴 후 40년 이상을 준비할 것인가? 이 책은 돈도, 경제지식도, 부자마인드도 없이 육군 대위로 제대한 대한민국의 평범한 한 남자가 종잣돈 2천만 원으로 시작해 20억 건물주가 되기까지의 과정을 생생하게 소개한다. 저자 김동철은 제대 후 우연히 부동산 재테크 책 한 권을 읽고 부동산 중개업 및 경매투자자의 길로 뛰어들었다. 소액의 종잣돈으로 빌라와 아파트를 낙찰받은 후 임대 및 매매를 통해 수익을 늘려나갔다. 인테리어를 통해 부동산의 가치를 높여 매매하는 방법으로 놀라운 수익을 경험하며 다수의 낙찰로 성과를 올리던 중 ‘1인 디벨로퍼’로서 건물을 신축해 건물주가 되었다.
이 책은 총 6장으로 구성되어 있다. 1장 ‘20억 건물주가 되려면 부자마인드부터 갖춰라’에서는 금수저가 아닌 우리 모두 출발선이 같기에 시작에 모든 것이 달려 있다고 말한다. 작은 것부터 시작해서 경험을 쌓고 게임의 법칙을 익히다 보면 다른 것들이 보이기 시작할 것이다. 2장 ‘남들 다하는 부동산투자는 이제 끝났다’에서는 경쟁이 치열한 쉬운 투자 방식을 지양하고 대부분의 사람이 꺼리는 구옥빌라를 저렴한 가격에 매입하거나 부동산 경매를 통해 낙찰을 받아 미래가치를 상승시키라고 말한다. 3장 ‘1인 디벨로퍼로 3년 안에 행복한 건물주가 되자’에서는 시세차익과 현금 흐름이라는 2마리 토끼를 모두 잡을 수 있는 비법을 공개한다. 4장 ‘공ㆍ경매라는 무기로 1인 디벨로퍼가 되자’에서는 역발상으로 사고하고 행동하라고 주문한다. 못생긴 자투리땅을 있는 그대로의 모습으로만 보지 말고, 미래가치를 높일 방법을 생각하라는 것이다. 5장 ‘조물주 위에 건물주! 내 건물에서 월급받아라’에서는 월급은 한 달에 한 번 받는 것이라는 고정관념에서 벗어나 1년 365일이 월급날이 되도록 정진하자고 독려한다. 6장 ‘큰돈 없어도 누구나 1인 디벨로퍼가 될 수 있다’에서는 부동산 경기가 약간 소강상태일 때 더 많은 공·경매 기회가 찾아올 수 있다는 걸 기억하여 투자에 활용하라고 이야기한다.

[책속으로 이어서]
젠트리피케이션이 발생되는 노른자 상가의 경우 ‘망하지 않을 수준’의 임대료를 올려 받으려 하지만, 이와 같은 일방적인 상황은 지속되기 힘들다. 따라서 수요와 공급에 의해 자연스럽게 균형점을 찾아가야 한다. 건물주가 되고 나서 이런 기사를 보면 한편으로 씁쓸하다. 서로를 조금만 배려했다면 이런 비극적인 사건으로까지는 가지 않았을 것이다. 신축 후 나의 건물은 아직 공실 없이 원활하게 돌아가고 있다. 강남권 공실률이 10% 이상 기록하고 있는 것을 감안할 때 감사한 일이다. 첫 번째 계약한 임차인이 현재까지도 거주하고 있고, 임차인이 친구를 소개해 또 다시 임대계약을 하는 등 임차인의 만족도도 높다. 물론 건축 당시에 발견하지 못했던 불편함이 생겼지만 빠른 조치를 통해 불편함을 해소하는 데 신경을 썼다. 나에게 시간과 공간의 자유를 주는 사람이 누구인지 명심하자. 내가 건물을 소유하고 있어도 임차인이 없으면 ‘빛 좋은 개살구’에 불과하다. _pp.124~125

점차적으로 금리가 상승하는 상황에서 경매 물건은 계속 증가할 것이다. 이자비용을 감당하지 못하는 한계가구가 많아지기 때문이다. 2019년에는 2018년보다 증가세가 더 높아질 것으로 예상된다. 하지만 시중에 풀려 있는 유동자금과 기본적인 경제 펀더멘털이 약해진 것이 아니기 때문에 경매시장은 더 치열해질 것으로 예상된다. 이 때문에 아파트의 경우 감정가 이상으로 낙찰되는 경우가 종종 있다. 투자자와 실수요자가 경합하면서 낙찰가가 급매가 이상으로 올라간다. 그러나 경매시장에도 우리가 말하는 우량물건, 즉 틈새시장이 있다. 앞에서 말한 것처럼 아파트로는 경매시장에서 수익을 내기가 많이 어려워졌다. 그래서 우리는 남들 다하는 아파트 투자 대신 신축사업 부지를 부동산 경매 또는 공매로 매입해야 한다. 아파트가 평균적으로 감정가 대비 낙찰가율이 90% 이상이라면, 신축사업 부지는 70~80%정도로 매입할 수 있다. 시세보다 20~30% 이상 저렴한 가격에 매입할 수 있는 방법이 있는데 안 할 이유가 없지 않은가? _pp.139~140

나 역시 처음 내 땅의 입지를 보았을 때 여러모로 생각이 많았다. 하지만 주변 대학교, 호텔, 대형병원, 대기업 사옥 등 많은 임차수요와 지가 상승 여력이 있다고 판단했다. 그래서 과감하게 입찰했고, 사업을 시작했다. 서울시의 면적이 605.21㎢이다. 여기에 나만의 자투리땅이 없을까? 당연히 있다. 관심을 가지고 찾아보면 얼마든지 있다. 거기서부터 시작이다. 자투리땅을 매입해서 좋은 기획력으로 개발해가치를 높일 수 있다. 임대료를 받아 종잣돈을 다시 만들고 덩치를 키워가면서 더 큰 건물주가 될 수 있다. 남들이 쳐다보지 않는 저렴한 토지에 관심을 가지고 개발하라. 자투리땅이 황금알을 낳는 거위가 될 수 있다. 그런 거위를 3마리만 키울 수 있다면 당신은 이미 행복한 부자다. 한동안 매스컴에서 붐을 일으켰던 땅콩주택, 꼬마빌딩 등에 대해 들어본 적이 있을 것이다. 아파트도 소형아파트가 경쟁력이 있다. 1인가구가 늘어나는 상황에서 크고 넓은 부동산을 불편해하는 사람들이 늘고 있다. 투자에서도 마찬가지다. _pp.201

경매와 공매로 사업부지를 매입할 때는 권리분석 및 입지 분석 등을 통해 사업수지를 정확히 한 후에 입찰해야 한다. 철저한 시세조사를 거쳐 낙찰된다면 급매보다도 더 저렴한 가격으로 매입할 수 있다. 나는 매입 가격을 내가 결정할 수 있는 경매와 공매를 선호한다. 잘만 고른다면 의외로 좋은 물건을 만날 수 있기 때문이다. 반드시 현장 확인을 통한 입지 확인과 건축시 수익과 권리 관계를 분석하고 입찰하는 것은 기본 중의 기본이다. 정보지상에 있는 정말 좋은 물건도 임장을 가면 주변 도로 등 입지 여건이 좋지 않은 경우가 많다. 물건의 가치를 정확히 알 수 있는 최고의 방법은 꾸준한 임장이다. 임장을 통해 현재 상태가 아닌 미래의 가치를 상상해본다. 최선을 다해서 움직여라. 경기는 불황이고, 금리는 오르는 상황이다. 정부의 연이은 부동산 대책으로 인해 부동산 열풍도 일단은 잠재웠다. 부동산 경기가 약간 소강상태일 때 더 많은 공·경매 기회가 찾아올 수 있다는 걸 기억하자. _pp.216

아파트 한 채 분양받기 위해 평생을 무주택으로 지내기보다는 경매를 통해 부동산을 매입한 후 리모델링 및 신축사업을 통해 가치를 상승시키는 재테크를 해보자. 부동산을 디자인하면 내가 예상했던 것보다 훨씬 더 큰 부가가치가 창출된다. 가슴속에 열정이 있다면 지금 시작해야 한다. 시간이 지남에 따라 금방 식어버릴 수 있기 때문이다. 이 책을 읽고 있는 여러분이 움직이지 않는다면 결코 아무것도 얻을 수 없다. 변하지 않고 현실에 안주하면 직장생활에 찌든 채로 은퇴를 맞이할 수도 있다. ‘오늘 하루가 알차고 내일이 기다려지는 삶을 살아보았는가? 눈뜨면 그날 하루가 기대되는 삶을 살고 있는가?’ 자기 자신에게 이렇게 물어보자. 내가 주인공인 세상을 만들어보자. 시간적·공간적·경제적 자유를 누리면서 내 인생을 내가 계획하고 노력하고 실행하는 삶은 직장인의 삶과 너무나 다르다. 이런 삶을 살기 위한 첫 단계가 바로 마인드를 바꾸고 시작하는 것이다. 마인드가 바뀌어야 행동이 바뀌고, 행동이 바뀌어야 인생이 바뀐다. _pp.242

목차

지은이의 말 _ 20억 건물주가 된 비법을 공개한다
『나는 2천만 원으로 시작해 20억 건물주가 되었다』 저자 심층 인터뷰

1장 20억 건물주가 되려면 부자마인드부터 갖춰라
부자마인드가 무엇인지도 모르던 시절
부동산 입문으로 이끌어준 한 권의 책
워라밸, 소확행도 좋지만 부통산투자를 병행하라
강남 건물주에게 배운 부자마인드
돈이 스스로 일하는 시스템을 배우다
노후대비 부동산투자는 30대부터 시작하라

2장 남들 다하는 부동산투자는 이제 끝났다
묻지마 갭투자의 실상을 제대로 알자
점포겸용 단독주택용지의 딜레마를 조심하라
아파트 분양권투자의 진실을 제대로 알자
신도시 상가투자, 리스크가 크다
신축 오피스텔투자, 장점보다 단점이 많다
전세 사느니 신축빌라 분양, 그건 투자가 아니다

3장 1인 디벨로퍼로 3년 안에 행복한 건물주가 되자
도심 한복판의 50년 된 단독주택을 가지다
기획부터 건축까지 1인 디벨로퍼를 시작하다
1인 디벨로퍼로서 수많은 시행착오를 겪다
고진감래 끝에 드디어 내 건물을 완성하다
당당한 건물주로서 첫 계약의 환희!
건물주의 삶! 시간의 자유를 얻다

4장 공·경매라는 무기로 1인 디벨로퍼가 되자
공·경매에서 건축부지 찾기
지방 땅 1천 평보다 센 도심 속 땅 30평의 위력
1인 디벨로퍼가 되어야 하는 이유
공·경매로 취득한 단독주택 개발하기
신축이 아니어도 된다 디자인을 입혀라

5장 조물주 위에 건물주! 내 건물에서 월급받아라
스텝 바이 스텝, 부동산투자 계획 세우기
월급을 한 달에 한 번만 받아야 하는 것은 아니다
수익형 부동산의 대장인 꼬마빌딩 열풍에 동참하라
평생 동안 아파트 한 채, 그것만으로 충분한가?
노후대비 첫 번째 미션, 나만의 건물 갖기
입지 좋은 도심의 자투리땅을 노려라

6장 큰돈 없어도 누구나 1인 디벨로퍼가 될 수 있다
1인 디벨로퍼 시장의 동향 및 전망 파악하기
공·경매 및 급매를 통한 사업지 선정과 입지 분석하기
내 토지에 맞는 건물을 건축하기
각 공정별 관리 감독 및 확인 사항 체크하기
임대 관리 및 건물 관리의 노하우를 마스터하기
수익 극대화 및 리스크 최소화 노하우 알기

부록 1_ 경매 기본 절차 13단계 알아보기
부록 2_ 부동산투자자라면 꼭 알아야 할 사이트

책 소개

건물주가 되면 은퇴 후가 두렵지 않다!
종잣돈 2천만 원으로 시작해 도심의 20억짜리 건물을 가지게 된 저자의 소중한 경험과 노하우를 이 한 권의 책에 모두 담았다. 공·경매를 통해 도심의 자투리땅에 있는 단독주택을 시세보다 싸게 낙찰받고 이를 직접 용도에 맞게 기획해 신축함으로써 투자비용은 최소화하고 수익을 극대화하는 ‘건물주 되기 노하우’를 공개한 책이다. 누구나 역세권의 네모반듯한 70~100평대에 주변 상권이 활성화되어 있는 지역이나 주택 밀집지역의 땅을 선호한다. 그러나 이런 곳의 땅을 매입하려면 10억 원 이상이 거금이 필요해 일반인들이 접근하기는 어렵다. 이것이 바로 사람들이 쳐다보지 않는 도심의 ‘자투리땅’에 눈길을 돌려야 하는 이유다. 도심이라도 재개발정비구역이 해제된 곳이나 낙후된 지역에는 소위 자투리땅이 아직 많이 남아 있다. 남들이 입찰하기 꺼리는 20~40평대 땅을 시세보다 저렴하게 공·경매로 매입하자. 상권이 형성될 만한 곳, 역에서는 멀지만 주변에 대학교나 큰 회사가 있는 곳을 노리자.
‘건물주 되기’는 누구나 할 수 있지만 쉽게 접근하기 어려운 분야이기에 일반 투자 방식에 비해 경쟁이 덜하고 그런 만큼 그 열매는 달콤하다. 직접적인 규제에서 빠진 건물을 건축해 부가가치를 높이고, 임대수익으로 안정된 생활을 하면서 거주와 시세차익을 동시에 누릴 수 있다. 적은 월급에 정년도 보장되지 않는 불황의 시대, 많은 이가 투자에 관심을 갖고 있지만 부자가 되기란 너무나 어려운 일이다. 연이은 부동산 대책과 규제로 뜨거웠던 아파트투자도 이제 시들해지고 있다. 누구나 할 수 있는 쉬운 투자 방식은 경쟁이 치열하고 그런 만큼 수익도 크지 않다. 좋은 입지를 볼 수 있는 능력, 땅이나 건물의 가치를 상승시킬 수 있는 노하우가 있다면 ‘가장 싸게’ 사서 ‘가장 비싸게’ 팔 수 있다. 경제적 자유를 누리고 싶다면, 은퇴 후의 행복한 삶을 미리 준비하고 싶다면 지금 당장 이 책에서 제시하는 ‘3년 안에 건물주 되기 플랜’을 가동하자.

저자 및 역자 소개

직업군인 생활을 마치고 사회로 나왔을 때, 월급만으로는 미래를 확신할 수 없다는 걸 알게 되었다. 우연히 읽은 부동산 재테크 책 한 권이 부동산 중개업 및 경매투자자의 길로 뛰어들게 만들었다. 소액의 종잣돈으로 빌라와 아파트를 낙찰받은 후 임대 및 매매를 통해 수익을 늘려나갔다. 인테리어를 통해 부동산의 가치를 높여 매매하는 방법으로 놀라운 수익을 경험하기도 했다. 다수의 낙찰로 성과를 올리던 중 ‘1인 디벨로퍼’로서 건물을 신축해 건물주가 되었다.
현재 건물ㆍ토지ㆍ상가 등을 보유하고 있는 경력 12년의 부동산투자자로서 ‘365일 월세 받기’를 목표로 정진중이다. 노후대비를 시작하는 30~40대 젊은 직장인들을 위한 부동산 경매투자 멘토이기도 하다. 소액으로 시작해도 건물주가 될 수 있다는 희망의 메시지를 강의와 책을 통해 전달하고 있다. 부동산 전문회사 (주)밸류업리츠의 대표이사 및 일등부동산중개 총괄이사이자 부동산 경매투자가, 임대사업가, 1인 디벨로퍼로 활발히 활동중이다. 유튜브 〈부자다TV〉 및 네이버카페 〈부동산을 디자인하다〉 운영하고 있다.
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